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  • 葉檀論股市:關于2019年樓市 我是這樣看的!

    2019-03-04 09:14 葉檀論股市 葉檀論股市 收藏

財經365(www.gfey.tw)訊:葉檀論股市最新消息,房住不炒的政策就此變了嗎?不可能,現在的放松,是為了維持市場平穩,避免金融、實體、地方財政崩塌。

媒體報道,2月27日下午,恒大集團董事局主席許家印召開集團營銷會議,以后3月1日到31日的一個月,每周召開。這一次的全國營銷搶跑將時間節點定位于一季度,恒大旗下全部項目總數合計690個,折扣方面本次住宅產品給予9折優惠,商鋪產品8折優惠。

春節之后,各公司為全年業績奠定基礎,做企業的人都了解這一點。恒大是個動不動就抓住兩個節點營銷,大家都已經習慣了。一是春節時期一季度,二是金九銀十鉆十一時期。春節是年輕人返鄉高峰期,不少年輕人相親、結婚,現在三線以下城市中產收入階層的標配就是,縣城一套房,老家一套房,一輛小車車,一兩個娃,縣城沒房,結不上婚。

2011年1月5號,恒大在全國主流媒體打出廣告,宣布旗下全部項目75折,是恒大到目前為止折扣幅度最深的一次,到現在為止還沒有第二次。2015年9月份,恒大推出了全國85折大促銷,2016年的折扣在82折,其他以9折或88折居多。金九銀十鉆十一的促銷,跟圣誕促銷沒什么區別,既然是一年一度大賣季,當然得做大營銷。2018年國慶前后,恒大啟動搶跑促銷,宣布啟動“引爆黃金周,89折大優惠”活動,且能享受“分期付款,首期5%,再送30000元”的優惠。

葉檀論股市

每次打折有特定的目標,推銷的是某一部分特定的產品,或者是完成某一戰略目標。打折很多時候是部分房源打折,比如5000萬以上的豪宅,或是規劃、建筑成本比較低的,朝向、通透度不好的那幾套房子,嚷嚷的時候讓你以為是全部打折。去年春節,恒大集團宣布從2月1日到2月28日,全國所有樓盤在基礎價格之上,享受88折優惠。當時在杭州的記者走訪了四個項目,發現恒大水晶國際廣場主要是推銷商鋪,當時杭州住宅火爆得很,能買到就算不錯。這次主推的估計還是商鋪。

深圳搶購豪宅,這些豪宅挺特別。2月22日上午,華潤深圳灣瑞府項目啟動線上選房。有網友爆料,截至10點12分,瑞府賣出75套,400平的D戶型秒光。也有說,推69套房源,去化50%的。短短三十分鐘、涉及金額幾十個億。深圳灣瑞府,是名不虛傳的豪宅,總價2448萬起,最高到1.2億左右,均價15.8萬,而且地段相當不錯,周邊是大規模投資之地,交通便利,高端商務聚集。這幢樓24層以下是酒店,可售部分是27到59層,是超高層的公寓。之所以賣得這么火,不光說明深圳人有錢,還有一些特殊原因。

原因有兩個,第一是由于是5年禁售的公寓,所以價格比周邊普通住宅低了幾百萬,據說這個公寓還可以積分申請學位,才吸引了很多購房人。第二是因為采取高傭金銷售,拉來一個購房人,中介可以得到5%,也就是10-15萬的返傭,中介們積極性奇高,瘋了一樣往這邊拉人。深圳市場非常好,還有大灣區加持,但深圳樓市還沒有到下一波大漲期。從瑞府大賣,就推導出深圳房地產已經瘋狂上漲,就問問那些掛牌的二手房答不答應?瑞府之前,深圳灣、華僑城還貴呢,算誰的?

從2月18號到24號的一周,深圳二手房成交791套,環比上升111.5%,成交均價環比下降3.86%,每平方米49724元。交易量猛漲,價格還沒有跟上。現在能成交,說明是春節前就已經看好的,不過是現在辦了法律手續而已。

杭州、南京房子又被搶  杭州搶房“萬人搖”。2019年2月份的最后一周,杭州地產圈被震暈了。申花樓盤均價上漲近5000元,豬年首個萬人搖誕生,城北地價上浮15%。2月最后一周,杭州主城區有兩個熱門樓盤搖號登記,中國鐵建西湖國際城,去年就有兩次萬人搖的超高紀錄,這一次是最后的262套房源清盤——第三次有超1萬購房者登記,中簽率不足1.5%。豬年首個漲價的樓盤綠城建發沁園,這一次加推125套房源,單價比起首次開盤貴了近5000元。然后,杭州房地產市場文案各種轉,都傳瘋了。

市場是熱了一點,沒那么火。跟深圳一樣,杭州幾個網紅樓盤上竄,是自己的特殊理由。市場聲音最大的西湖國際城、華夏四季、沁園等樓盤都是板塊內的限價紅盤,跟周邊二手房相比,差價明顯,就是在行情入冬的時候,這幾個盤也是網紅,不必說轉暖的時候。西湖國際城是杭州唯一一個連續三次搖號破萬的項目,均價23254元/平方米,與上次開盤持平,是杭州主城區低洼點。要知道,西湖國際城項目所在的三墩北區域,二手房價格已經達到35000元/平方米-40000元/平方米,價格落差明顯,套利空間巨大。

河西南樓盤朗詩熙華府前期掛牌價還在46000-47000元/㎡左右,在24號這個周末,成交價居然竄升到每平方米49773元!南京作為安徽的另一個省會,吸引了不少安徽人早早排隊購買,午飯在售樓處點的外賣,實在是真愛。

房地產市場確實回暖了一點,這從土地市場成交數據能夠看得出來。還有,以前積壓的銷售、談妥的交易,在春節之后釋放了。去年交易不好,今年上漲一點點,環比數據看上去就非常好。據克而瑞數據,2018年北、上、廣、深、杭五城豪宅成交總量僅9493套,創近5年新低,不足2016年成交總量四成。今年前兩個月,市場垂頭喪氣,TOP3、TOP10、TOP50開發商的銷售金額總和分別為788.29億元、234億元和70.32億元,相比2018年1-2月的數字,分別下降了22.48%、20.71%和上升了9.96%。

現在,一些城市限制政策有所放松。截止2月26號,全國有21城樓市取消限價,放開限售,解除限購。

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