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  • 悲伤逆流成河 这个城市更令人尴尬!

    2019-03-26 08:41 财经365自媒体综合 顾天杰 收藏

财经365(www.gfey.tw)讯:悲伤逆流成河,石家庄让人联想到另一个尴尬的省会城市,贵阳。

涨了!贵阳房价终于涨了!在经历了一轮超级上涨后,贵阳楼市回归横盘。2019年2月,70城市房价指数显示,贵阳新建商品房售价环比上涨1.3%,涨幅回落0.2%。终结了1月的反弹趋势,再次下探。同时,贵阳二手商品房售价环比上涨0.3%,涨幅回落0.1%,延续了之前近6个月的下?#30331;?#21183;,一季度持续降温。

贵阳是中国超级大盘集结最多的城市,据媒体不完全统计显示,建筑面积超200万平米的楼盘有10个以上。超级大盘效应很明显,2017年以前,贵阳房价稳定,比其他城市低,当地人幸福感比其他新一线高很多。两年后,很多人回过神来,才发现房价涨得这么猛。国家统计局数据,从2016年6月到2018年3月,贵阳房价连续上涨21个月。在这之前都是温和爬升,到2018年3月,画风突变,月底住宅售价环比上涨0.7%,同比上涨10.3%。2018年4月,中国房价行情网数据显示,贵阳新房均价7693元/平米,环比增长3.78%,二手房均价8990元/平米,同比增长40.34%。

焦虑、无奈和观望开始蔓延。这不是贵阳第一次焦虑。早在2017年3月14日,红?#19994;?#22359;以6008元/平米的楼面价成交,一二线城市常见楼面价,首次出现在贵阳,过去都是不谈的,因为便宜到可以忽略的程度。3月15日,仅仅1天之后,贵阳当地几个知名楼盘宣布每平米涨价500元,观山湖地区房价很快突破1万元/平米。楼市火热引来调控。贵阳政府在2017年进行几波调整,出台限售政策,规定购买的新房3年内不?#31859;?#35753;,提高公积金二套房首付比例。

贵阳超级大盘多。贵阳是后发城市,十几年前,城乡结合部的地价那是相当便宜,当地没有多少公共设施,作个几十平?#28966;?#37324;的大盘,开发商把公共设施也给建了。周边的人口到了贵阳,也能够买到相对便宜的房子。贵阳是?#38477;?#22478;市,地无三尺平,土地很珍贵,容积率天生高,跟重庆异曲同工。开发商也愿意干,一块地滚动开发十期,还可以贷款,开张就可以吃十年。还有,容积率高,能够高到5,人家建1幢楼,这里能建3幢,回收的资金多。

贵阳房地产市场

贵阳在省会城市里逐渐刷出了存在感。21世纪经济研究院汇总全国省会城市数据,2017年全国26省会城市GDP(未纳入拉萨),贵阳以11.3%的实际增速排全国第一,是唯一两位数增长的省会城市。西安则以名义GDP增速19.38%居全国第一。

贵州现在是中国的云计算?#34892;摹?#26681;据贵州官方数据,贵州第三产业用电量增幅为14.4%,其?#34892;?#24687;传输行业增幅不?#20260;家?#30340;接近50%!?#28909;环?#21153;器是耗电大户,那?#21019;?#26381;务器设备的成长速度就能够逆推出整个服务器市场的耗电成长。服务器行业发展从2016年开始,行业整体增速超过30%!

贵阳南明区的花果园小区,曾经是全国著名的超级大盘,化解了房价上涨压力。花果园曾是贵阳市规模最大的棚改工程,号称亚洲第一大盘,如今已从城中村改造转型为商业综合体,成为新一代?#34892;摹?/span>这家超级大楼盘,经过8年建设,花果园综合体投入使用200栋写字楼,交付使用率超过90%,入住人口13.2万户,合计接近40万人。2017年,贵阳市城镇居民家庭人均消?#30740;?#25903;出32186元,增长9.1%。花果园全年消?#35759;?#21344;贵阳市2017年总消?#35759;? 1335.28亿元)的19.5%,占贵阳一年消费总额的五分之一。

2017年贵阳市城镇居民家庭人均消?#30740;?#25903;出32186元,比上年增长9.1%。而花果园带来的庞大人流每年产生的日常消费为260亿元,也就是说,花果园全年消?#35759;?#21344;贵阳市2017年总消?#35759;? 1335.28亿元)的19.5%,即贵阳一年消费总额的五分之一。这跟花果园聚集的人口有关。根据统计公报,2017年贵阳人口为480.2万人。宏立城花果园人员表示,小区常住人口在50到60万人,相当于一个花果园常住人口占全市近八分之一。贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登曾经说,花果园这样的超级大盘,基本把全省刚需都吸引到了贵州。真正支撑这个项目的,是大量购物?#34892;摹?#21830;铺和写字楼。商业综合体入驻企业6400余家,入驻商家13200多家, 提供了近15万个就业岗位。

这座大盘原本担心的烦恼,依然存在。人多,房子密集,拥挤不堪。其中一位业主表示,由于容积率过高,每天上班?#23478;?#25552;前十几分钟出来,否则遇到电梯的早高峰,会非常拥挤。其他的问题还包括采光不佳。开发商给出的容积率是6.8,工作人员表示,项目楼间距30米左右,肯定是达标的,但楼与楼侧面的间距只有十米甚至?#35813;住?/span>

商铺的利用率大不如前。商铺和写字楼租金不同。商铺按地段3万元/平米到13万元/平米不等,写字楼则在30元到50元/平米?#27573;?#20869;。几乎每层商铺都有空置,国际金融街1号写字楼二楼的商铺中,四分之一处于未办公状态,?#30424;?#30528;大大的转租广告。现在,以棚改低房价为卖点的花果园,新房最高价已经达到1.5万元/平米,相当于2015年的四倍。

贵阳超级大盘到此为止了么?并没有,正在建造的包括:中天假日方舟,占地556万平米,建筑面积1400万平米。中铁生态城,占地2038万平米,建筑面积1200万平米。大川白金城,占地533万平米,建筑面积1600万平米。西南商贸城,占地1000万平米,建筑面积1420万平米。这些都是规模体积和花果园相当的项目,有的甚至更大。花果园诞生在棚改历史期,有合理性,满足了外来人口在市区有一套房的需求,但花果园拉低了贵阳的城市价值。

?#23395;?#20027;城区几乎最好的位置,做出了极高密度的产品,同样的面积,别的开发商只造6到8栋,花果园一出手可能是16栋以上,材料和品质下降,甚至会拉低后续项目标准。按照历史数据测算,贵阳棚改释放购买力每年不低于3万套,2018年棚改释放5到6万?#20303;?/span>

贵阳人口净流入,2017年净流入11万,增长率2.3%,小学生增长6%左右。就算加入棚?#27169;?#20063;不能支持每年800万平米的房地产销售量,折合6到9万套,后续棚改逐年减少,已经无法支撑房价了。2019年,开发商推出的优惠越来越多,有部分楼盘现房销售。2020年部分精装房开始交房,开发商和业主请做好心理准?#31119;?#25509;下来两年,主题是?#20998;?#26007;勇。贵阳楼市超级大盘太多,只能采取特殊手段。石家庄之后,落户零门槛的城市,估计贵阳是其中之一。

千亿房企争抢贵阳土地。克而瑞的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示,全国前30的房企,除了绿城、正荣、荣信和祥生4家,其余?#23478;?#36827;入贵阳,前10大房企全面?#23395;幀?/span>贵阳公共资源交易网数据显示,2018年公开土地市场成交281.718亿元,环比上涨27.83%,成交面积1066.6914万平米,环比上涨9.01%。相比2017年超过100%的涨幅,2018土拍市场克制了很多。

2018年8月份后,贵阳土地市场转变,供应端以三县一市(清镇市和?#23596;摹?#24687;烽、开阳)为主,各区域土地冷热不均,区位?#38376;?#22871;全的核心地块受到热捧,位于远郊的地块以白菜价流?#27169;?#22312;2018年下半年流拍的25宗土地中,有16宗位于三县一市。贵阳一直处于超级大盘时代,为了去库存,学学石家庄,零门槛落户吧。否则怎么消化超级盘?更多股票资讯请关注财经365官网!

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